RSS

مساله مسکن

21 ژوئن

به قول دکتر مجتهد:
«به طوطی هم دو کلمه‌ی عرضه و تقاضا را یاد بدهند،
می تواند ادعا کند که اقتصاد بلد است!»

***

برای بررسی مساله‌ی مسکن در ایران امروز،
باید نگاهی جامع  نگر تر از آن چه این روزها مرسوم است، داشت.

ما در مساله‌ی مسکن،
هم در طرف عرضه و هم در طرف تقاضا دچار پیچیدگی هایی هستیم که
بدون در نظر گرفتن آن ها،
موفق به توجیه صحیح وضعیت پیش آمده، نخواهیم شد،
عوامل موثر بر آن را درست نخواهیم شناخت،
راه‌کار خروجی ما،‌ راه‌کار دقیق و کارآیی نخواهد بود
و در نهایت پیش بینی درستی از آن چه در اثر تصمیمات ما رخ خواهد داد،
نخواهیم داشت.

***

من٬ این جا، از نگاه کینز به پول+  وام می گیرم،
و چنان چه او،
‌ علاوه بر تقاضای واقعی (=تقاضای مبادلاتی پول) پول، 
گونه های دیگری از تقاضا برای پول را بازشناخت،
ما نیز گونه های دیگری از تقاضا،
علاوه بر تقاضای واقعی (=تقاضای سکونتی) مسکن،
را مرور کنیم.

نمی دانم قبلا کسی این کار را کرده است یا نه.
اگر کسی چیزی از این دست را جایی دیده، ممنون می شوم اطلاعم دهد.
بلکه نتیجه نهایی این نوشتار دقیق تر باشد 
و برای روزی که سر و شکل مقاله‌ی علمی به خود می گیرد به درد بخورد.

***

با نگاهی به طرف تقاضا،
می بینیم که  با انواع متفاوتی از تقاضا روبرو هستیم.
که متناسبا عرضه‌ی مربوط به خود را ایجاد می کنند.
(یا برعکس! دعوا که نداریم!)

*اول. تقاضای سکونتی (Residential Demand)

این تقاضا را شاید بتوان تنها تقاضای واقعی برای مسکن دانست.
نیاز به سرپناه و سکونت‌گاه، از نیازهای اولیه‌ی هر انسانی است.
مسکن به این «نیاز به سکونت» پاسخ می دهد.
(منظور از واقعی بودن این تقاضا٬
 کاذب بودن سایر تقاضاها نیست.
منظور اصالت کارکردی است که برای این نوع از تقاضا متصور است.)

برنامه های دولت ها برای تولید انبوه مسکن، و تقویت عرضه ی مسکن.
پاسخی است به این تقاضا.

این است که با توجه رشد بالای جمعیت در اوایل دهه ۶۰،
و نزدیک شدن سن ازدواج متولدین این سال ها  و نیاز به مسکن مستقل،
می توان احتمال داد که تقاضا برای مسکن در سال های اخیر،
افزایش محسوسی داشته باشد.

البته بررسی آماری نشان خواهد داد که این افزایش تقاضا،
نمی تواند عامل افزایش قیمتی چنین سرسام آور باشد.

لاجرم نقش تقاضاهایی از نوعی دیگر راُ باید در این زمینه پر رنگ نمود.

چه این که،
این قشر، اگر هم می خواست،
توان مالی برای افزایش فشار تقاضا٬
و افزایش قیمت ها به میزان فعلی را نداشت.

نکته ی دیگری را در این جا باید ذکر کنم.
و آن این که به نظر می رسد در جهان توسعه یافته و در سایر نقاط جهان،
اغلب کارکرد زمین و مسکن، همین کارکرد واقعی آن است.

اگر زمین حاصلخیز در میان است، مصرف کشاورزی و تولید مربوطه را دارد.
اگر زمین شهری است مصرف مسکونی.

به همین دلیل، 
در این کشورها، بسیار نادر است که
کسی که دارای خانه ی مسکونی مناسب و در شان خود باشد،
اقدام به خرید مِلک یا خانه ای در مجاورت خانه فعلی خود نماید
بدون آن که مصرف و کاربری واقعی برایش داشته باشد.

چیزی که در تهران (و این روزها، تقریبا می توان گفت: ایران)،
به کرات مشاهده می شود.

این نکته،
ما را وا می دارد که از مردم تهران (و ایران) بپرسیم،
چرا با این که ملکی دارید، باز هم اقدام به خرید ملک می کنید؟

این سوال را این جا نگه دارید تا بعدتر به آن پاسخ دهیم.

 

*دوم. تقاضای احتیاطی (Precautionary Demand)

مثلی وجود دارد که ظاهرا مربوط به جهود هاست:

«مِلک٬ مثل ساعت می ماند.
اوج رکود هم که بشود٬
حداکثرش می خوابد.
عقب گرد نمی کند.
وقتی هم که رونق باشد٬‌ ترقی می کند و جلو می رود.»

درستی این مثل٬ لااقل طی نیم قرن گذشته٬ اثبات شده است.

صاحبان سرمایه٬ میل اول‌شان٬ حفظ سرمایه است.
و در دراز مدت چیزی بهتر از مِلک نیافته اند.

هر چند مِلک٬‌
علاوه بر این که ثروت قابل انتقال نیست٬
از حیث نقد شوندگی اش -خاصه در شهرهای کوچک- ضعف دارد٬
اما به هر حال٬
در نگاه بلند مدت مبتنی بر تجربه نیم قرن اخیر٬
بهترین جا برای پس انداز و حفظ ارزش پول بوده است.

این تقاضا٬‌بی هیچ تردیدی٬
امروز هم وجود دارد.

در میان صاحبان سرمایه٬ این عقیده نیز رایج است٬
که پول حاصل از فروش مِلک را صرف خرید مِلک می کنند و نه چیزهای دیگر یا کسب و کار.

یا در بسیاری معاملات دیده ایم که
فروشنده٬ 
انعقاد معاملات را منوط می کند به خریدی که انجام داده یا خواهد داد.

این موارد را هم می توان در همین رده دسته بندی نمود.

 خلاصه‌ این که٬ 
برای متقاضی این نوع از تقاضا٬
کارکرد مِلک و مسکن٬‌ حفظ سرمایه است.

ناگفته نگذاریم که
علت اصلی پایداری قیمت ها در این نگاه٬
و خاصیت ساعت گونه‌ی قیمت مسکن را باید در طرف عرضه جست.

چرا که به محض افزایش قیمت در یک ناحیه٬
عرضه‌ی مسکن به سرعت به قیمت های جدیدانجام می شود.
و در صورتی که تقاضا برای قیمت جدید نباشد و رکود حاکم شود٬
عرضه کننده کماکان برموضع خود خواهد ایستاد و
به کمتر از قیمت جدید نخواهد فروخت.
مگر٬ مجبور باشد و از جوانب دیگر تحت فشار باشد.
و یا این که پول ملک از خودش نباشد.
چنانچه در کشورهایی نظیر امریکا٬
۸۰ درصد (و حتی بیش از آن) از قیمت خانه را موسسات مالی و بانک ها٬ تامین اعتبار می کنند.
شخص با داشتن ۲۰ درصد از پول خانه و حتی کمتر از آن می تواند مالک خانه شود و
با گذاردن آن در رهن بانک٬ به تدریج اقساط آن را پرداخت نماید.
این مساله در ایران که معاملات مسکن کاملا نقدی انجام می گیرد٬
بسیار متفاوت است.

عرضه کننده از قیمت های افزایش یافته کوتاه نخواهد آمد.
او می تواند مقاومت کند به چند دلیل:
اول. نوعی از انحصار غیرقابل شکست را در اختیار دارد.
چرا که هم زمین قابل وارد کردن نیست
و هم ایران یک تهران بیشتر ندارد و تهران یک زعفرانیه بیشتر ندارد.
دوم. ندرتا املاک بدون کاربری واقعی یافت می شود.
به نحوی که حتی اگر مالک مستقیما در آن سکونت نکند٬ 
مستاجری خواهد داشت که از آن استفاده می کند و کسب درآمدی برای مالک خواهد بود.
لذا سرمایه اش٬ ‌از حداقل گردش برخوردار خواهد بود
و امکان مقاومت بر روی قیمت جدید را برای مدت های طولانی مهیا می کند.

از این هم بگذریم.

*سوم. تقاضای سوداگرانه/سرمایه‌ای (Speculative/Asset Demand)

 این گونه از تقاضا٬
هر چند با تقاضای احتیاطی٬ آمیخته و مرتبط است٬
اما باید این را مکمل آن محسوب نمود.

باز هم می توان گفت که
طی نیم قرن گذشته٬
هیچ فعالیت تولیدی و تجاری و غیر آن٬
مانند مِلک٬ روی ترقی و رونق را به خود ندیده است.

و این خود مهمترین دلایل جذابیت بازار مسکن است.

در تهران و ایران٬
تجربه‌‌ی نیم قرن اخیر٬ نشان داده است که
بازار مسکن٬
علاوه بر حفظ سرمایه٬ بازار بسیار جذابی از حیث سودآوری بوده است.

منزلی که در دروس در اوایل دهه هفتاد٬
متری ۷ هزار تومان خرید و فروش می شده است٬
-الآن- در اواسط دهه‌ی هشتاد٬
متری ۷ میلیون تومان خرید و فروش می شود.

کدام سرمایه گذاری در کدام صنعت و تولید و کسب و کار٬
می توانسته ظرف کمتر از ۲۰ سال٬
قیمت سرمایه را
-بدون هیچ زحمت و تلاش٬ بدون هیچ مالیات و عوارض و بدون هیچ ریسک-
 هزار برابر نماید؟

 

بازار مسکن٬‌
-طی نیم قرن پر تلاطم گذشته٬‌
که از حیث تمرکز حوادث افزاینده‌ی ریسک سرمایه گذاری در ایران٬
در تاریخ ایران و در میان کشورهای جهان کم نظیر بوده است-
 اعتماد بازار سرمایه را به شدت جلب کرده است.

و این اعتماد٬‌ به این راحتی سلب شدنی نیست.

 

 خلاصه‌ این که٬ 
برای متقاضی این نوع از تقاضا٬
کارکرد مِلک و مسکن٬‌ سرمایه گذاری و کسب سود از سرمایه است.

*چهارم. تقاضای اعتبارجویانه (Social Climbing/Parvenus Demand)

این گونه از تقاضا٬
هر چند عمومیت ندارد و مربوط به مناطق لوکس و مرفه نشین شهرها٬
(که در اصطلاح روزمره٬ «بالای شهر» خوانده می شود) است٬
با این حال باید آن را در نظر داشت.

با توجه به سطح قیمت ها و
مختلف بودن سطح مرغوبیت زمین در مناطق مختلف٬
سکونت در برخی مناطق٬ 
نشانه‌ای از تمول و ثروتمندی بوده٬
فرد را
-لااقل در مناسبات ظاهری-
در زمره‌ی افراد رده بالای جامعه -لااقل از حیث مادی- قلمداد خواهد کرد.

این مساله خود موجب دامن زدن به افزایش قیمت در برخی نقاط خاص٬
که شهرتی در زمینه‌ی خاصی نیز دارند خواهد شد.

شاید مرغوب قلمداد شدن زعفرانیه
را علاوه بر طبیعت منحصر بفردش ٬ 
بتوان مدیون همجواری‌اش با مجموعه کاخ‌های سعدآباد٬ دانست.

و یا عدم مرغوبیت زمین های خواجه عبدالله انصاری٬‌
باز هم به رغم طبیعت منحصر بفردش٬
را بتوان ناشی از همجواری اش با ساختمان های وزارت اطلاعات دانست.

هر چند این نوع تقاضا را می توان گونه ای از تقاضای مسکونی قلمداد کرد٬
اما تفکیک آن لازم می نماید
و این گونه از تقاضا را نباید از نظر دور داشت.

چرا که هر چند حجم تقاضای اینان٬
‌بخش عمده ای از بازار نیست٬
اما عملکرد نامناسب این قشر٬
-با توجه به توان مالی در پرداخت های بیشتر-
می تواند نقش موثری در افزایش قیمت ها ایفا کند و
بر بخش عمده ای از بازار تاثیرات نامطلوب بگذارد.

***

طرف عرضه را هم باید تفکیک شده نگاه کرد تا بتوان قضاوت درستی به دست داد.
بخشی از عرضه است که عرضه‌ی انبوه سازی است.
مخاطبش هم اقشار ضعیف و خانواده های نوپا هستند.
این نوع از عرضه٬ انحصاری نیست.
چرا که دست دولت و شهرداری ها برای ایجاد شهرک های اقماری و …
باز است.
امکان خلق مکان های جدید وجود دارد.

بخشی از عرضه٬
آن قسمت از املاکی است که در اختیار مردم است.
نوعی از انحصار در مناطق مرغوب شهر وجود دارد.
امکان خلق فضاهای جدید وجود ندارد.
امکان وضع اجبار برای تقویت عرضه وجود ندارد.
خصوصا املاکی که مصرف واقعی نیز دارند و در آن موجر یا مالک ساکن است.

بیشترین افزایش قیمت هم مربوط به این مناطق است.
چرا که تمرکز تقاضاهای غیرمصرفی بر روی مناطق مرغوب است.
هر چند با شرایط به وجود آمده در کشور٬
املاک نامرغوب و شهرک های حاشیه ای و … نیز تقاضاهای غیرمصرفی را پوشش می دهد.

***

این که چرا قیمت ها افزوده شده است را
شاید بتوان با در نظر گرفتن مواردی که ذکر شد٬ بهتر و دقیق تر تحلیل کرد.

در مورد راهکارهایی که دولتمردان در پیش گرفته اند و
راهکارهایی که می تواند به تقلیل بحران کمک کند بعدتر
-اگر عمری بود-
خواهم نوشت.

***

این ها تاملاتی بود که چندی در ذهنم بود.

گفتم این جا طرح کنم.

اگر کسی نظری یا اصلاحی یا تکمله ای ارائه کند٬ ممنونش خواهم بود.

 
بیان دیدگاه

نوشته شده توسط در 21 ژوئن 2008 در Uncategorized

 

نظری داری؟

در پایین مشخصات خود را پر کنید یا برای ورود روی شمایل‌ها کلیک نمایید:

نشان‌وارهٔ وردپرس.کام

شما در حال بیان دیدگاه با حساب کاربری WordPress.com خود هستید. بیرون رفتن /  تغییر دادن )

عکس گوگل

شما در حال بیان دیدگاه با حساب کاربری Google خود هستید. بیرون رفتن /  تغییر دادن )

تصویر توییتر

شما در حال بیان دیدگاه با حساب کاربری Twitter خود هستید. بیرون رفتن /  تغییر دادن )

عکس فیسبوک

شما در حال بیان دیدگاه با حساب کاربری Facebook خود هستید. بیرون رفتن /  تغییر دادن )

درحال اتصال به %s

 
%d وب‌نوشت‌نویس این را دوست دارند: